硅谷寸土寸金，一地难求，何不再造一个全新城市？
硅谷，这个科技创新的圣地，位于加州北部旧金山湾区的一条狭长地带。一边是碧波万顷的海湾，一边是巍峨连绵的山脉，南北长约80公里，宽度不足30公里，由101和280两条高速公路贯穿南北。广义的硅谷地图从北部的旧金山市到南部的圣何塞市，这个狭长的地带居住着近400万人口，其中圣何塞市拥有97万人口，是美国人口第12大城市。这里聚集着数千家科技巨头和创业公司，雇佣了50万多名高科技人才，吸引了美国三分之一的风险投资。从惠普、英特尔、苹果到谷歌和Meta，一代又一代的科技巨头在这里诞生，硅谷也成为全球半导体和互联网中心。
凭借着高科技产业，硅谷是全球人均GDP最高的地区之一，仅次于瑞士苏黎世和挪威奥斯陆。圣何塞都市区（包括圣何塞、桑尼维尔和圣克拉拉）的人均GDP高达13万美元。然而，越来越多的人却想离开这个繁华富裕的硅谷。过去两年，这里是美国人口流失最为明显的都市区，旧金山湾区减少了25万人口，旧金山人口减少了7.5%，圣何塞更是跌出了美国人口前十的位置。
为什么这么多人想搬离硅谷？在科技不断造富的背后，旧金山湾区的税负、物价和房价实在是太贵了，是美国生活成本最高的地区之一。加州地产中介协会(CAR)的数据显示，圣何塞都市区的平均房价目前高达162万美元，同比上涨了10.2%。尽管美联储过去一年连续加息，推动美国30年房贷利率突破了7%，房屋销售市场也陷入了停滞期，目前市场销售的房屋数量同比减少了62%，但房屋价格并没有出现下滑，更多的房主和意向购房者都选择了持股等待。
饱受居不易困扰的并不只是居民，还有这里的高科技公司们。由于办公地段稀缺，科技公司要在硅谷南湾扩建新园区，不仅要支付数亿美元的高价购置土地，还要通过繁琐冗长的政府听证与环保审批程序，甚至还要做出诸多承诺回馈当地社区与居民。以互联网巨头谷歌为例，外界熟知的Googleplex总部园区是2003年迁入的，购置于已经破产的SGI公司。但随着谷歌业务高速增长，这个园区已经远远无法满足需求。仅是2016年到2018年，谷歌在山景城、桑尼维尔和圣何塞就购置了超过28亿美元的办公用地兴建新的园区。苹果在迁入了太空飞船新总部之后，还保留着此前的Infinite Loop总部，但这还不够，他们依然在不断扩大自己的园区规模。今年1月，苹果以3.46亿美元的价格购入了库比蒂诺总部附近一个包括10座办公楼的园区；7月，苹果又斥资7000万美元购置了周边一座占地5000多平方米的四层办公楼。
虽然过去几十年时间，美国各地都在积极吸引科技人才和创业公司，提出打造新硅谷的愿景，也出现了硅山（德州奥斯汀）、硅滩（南加海岸）、硅港（麻省波士顿）等新的科技创业中心；但硅谷依然是美国不可动摇的科技创新中心。即便是搬到德州的特斯拉、甲骨文等科技公司，也必须将研发中心留在硅谷。
尔湾成功先例
既然硅谷土地资源稀少又昂贵，又牢牢吸引着科技人才和风投资金，那么，为什么不在旧金山湾区附近不远处，重新规划和建设一个真正现代化的硅谷都市？实际上，这个模式在美国早已有了成功先例。加州南部城市尔湾（Irvine）就是著名的埃尔文公司（Irvine Company）在上世纪六十年代统一规划和建设的一个占地170平方公里的全新城市。尔湾的土地就来自于埃尔文家族的持续收购。因为来自同一家公司的统一规划建设，与周边其他城市相比，尔湾的城市规划科学合理，道路整洁有序，社区建设完善，绿化优美宜人，而且治安令人安心。显然，这样的城市会受到购房定居者的欢迎。房产中介平台Redfin的数据显示，今年8月尔湾的房屋销售中值高达140万美元。埃尔文公司也从尔湾的建设和管理中获得了巨大的经济回报。值得一提的是，尔湾也是中国大陆移民最青睐的定居城市。这里有接近一半的居民都是亚裔，华人比例更接近了三成。
在旧金山湾区复刻一个尔湾？这个投资理念无疑很具想象力和吸引力。而且，已经有家公司在这么做了。过去的五年时间，有个神秘的财团一直在旧金山湾区北部的索拉诺地区（Solano County）大举收购土地。这里距离旧金山仅有半小时车程，但经济发展却远远落后于硅谷，几乎是天壤之别，还有大片未开发的荒地用于农牧业和风力发电。为了成片拿到大规模的土地，这群饥渴的投资者甚至愿意支付数倍的高价，让原先的农场主们瞠目结舌。但看起来投资者们完全不在乎，因为即便支付高价购地，这里的荒原旷野与硅谷相比，依然是白菜价。过去的几年时间，这个疯狂收购土地的财团身份一直是个谜团，甚至有传言背后是中国富豪要买走美国土地，还引发了当地议员的介入质询。直到最近，这个财团才揭开了神秘的面纱，向外界展示了一个雄心勃勃的再造硅谷蓝图——“永恒加州”项目（California Forever）。
背后硅谷富豪神秘公司背后的投资者们
这个财团名叫Flannery Associates，他们的背后投资者是硅谷的顶级亿万富翁们：乔布斯遗孀鲍威尔·乔布斯（Powell Jobs）、风投大亨马克·安德森（Marc Andreeseen）和他的合作伙伴克里斯·迪克森（Chris Dixon）、LinkedIn创始人霍夫曼（Reid Hoffman）、支付公司Stripe创始人柯林森（Colison）兄弟、前Github CEO弗里德曼（Nat Friedman）等人。永恒加州网站列出的项目投资者
根据最近曝光的公司文件，“永恒加州”项目的最初创意来自一位年仅36岁的高盛交易员斯拉梅克（Jan Sramek），他在2015年出售了自己创办的软件公司之后，开始策划新创业项目。2017年，斯拉梅克通过好友、支付公司Stripe创始人柯林森（Colison）兄弟的引荐，联系了硅谷风险投资大亨莫里兹（Michael Moritz），希望这位传奇投资者帮助自己推进这个雄心勃勃的计划：在硅谷不远处打造一个全新的城市。出生在英国的风险投资家莫里兹或许是硅谷人脉最广的大佬。上世纪八十年代初，他曾经是《时代周刊》驻旧金山的科技记者，是乔布斯在媒体圈的好友；乔布斯称赞莫里兹是他遇到最有才华的科技记者。硅谷传奇投资家莫里兹
莫里兹不仅是位成功的记者，他后来成为了硅谷互联网时代的见证人。1986年，他加入了红杉资本出任合伙人，先后投资了谷歌、雅虎、PayPal、YouTube等诸多科技巨头。直到今年，他才辞去了红杉资本的职位，结束了近四十年的风投生涯。目前他的个人财富约在56亿美元。斯拉梅克的新建城市设想，很快吸引了莫里兹的浓厚兴趣，于是他出面联系了自己的圈内好友；说服这些亿万富翁们共同筹资数亿美元在硅谷附近收购土地。项目启动者斯拉梅克担任了“永恒加州”投资基金的董事合伙人，而其他投资者则作为有限合伙人(LP)。斯拉梅克的好友、Stripe的创始人科林森兄弟成为了第一个LP，他们目前持有永恒加州大约3%的股权。Flannery的很多投资者，包括莫里兹和马克·安德森都曾经公开批评过旧金山政府的无能。过去几年，旧金山市区到处可见无家可归者的帐篷，满地都是排泄物和毒品针头，打砸抢等财务盗窃犯罪更是猖獗。莫里兹本人甚至不惜个人出资呼吁旧金山民众施压政府打击当地猖獗的毒品和盗窃犯罪，解决满大街的无家可归者问题。既然改变不了旧金山的堕落，那就另起炉灶再建一个全新的城市。
从2018年开始，这些亿万富翁投资的Flannery公司就开始在索拉诺地区的Fairfield市，一块接一块地上门求购农业土地，无论对方是否计划出售。为什么选择索拉诺地区？这里距离硅谷只有半小时车程，但当地经济却依然以农牧业为主，居民收入水平相对较低，也是旧金山湾区最穷的地区。更为重要的是，这里的大片土地都属于牧场主，收购起来相对简单。而且，这里有河流，还有海湾，更有丰富的野生动植物资源。在项目之初，Flannery的土地收购价格甚至还不到每英亩5000美元（一英亩约合4046平方米）。为了说服一些农场主出售土地，Flannery甚至愿意支付比市价高出数倍的价格。面对着不差钱的豪迈买主，当地居民开始串通起来哄抬地价，每英亩出售土地价格从5000美元一路哄抬到最近的2万美元。这家神秘的公司很快吸引了当地居民的猜测，也引起了美国联邦政府的关注，因为索拉诺地区还有一个重要军事设施：特拉维斯空军基地（Travis Air Force Base）是美军在西海岸最重要的空军基地，也是美军覆盖太平洋的空中运输枢纽。FBI和美国财政部先后介入对Flannery的投资人进行了审核。
买下两个旧金山
在接到当地农场主报告之后，索拉诺地区的Fairfield市长和联邦众议员下令调查这个在当地收购土地的神秘买家，最终发现Flannery在五年时间已经斥资超过9亿美元，从当地400多家土地所有者那里购买了140块土地，总面积超过了5.5万英亩（约合222平方公里）。这意味着，Flannery购买的土地已经比两个旧金山还大（100平方公里），甚至超过了尔湾的面积（170平方公里）。这群雄心勃勃的科技亿万富翁已经买下了两个旧金山。然而，要打造一个的全新城市，单纯收购土地只是第一步。在获取了足够土地之后，Flannery公司终于浮出水面，上周正式推出官方网站，开始游说当地居民和政府，向他们呈现一个全新的开发蓝图，希望在2024年通过当地批准投资计划。
永恒加州项目蓝图
按照Flannery公司的规划，这个占地超过200多平方公里的新城市将要兴建数以万计的居民住宅和社区中心，并且兴建购物、餐饮、娱乐等商业设施。这将给当地居民创造收入可观的上万个工作岗位。假设在这里打造一个全新的城市，一套全新建造的住房售价100万美元（这已经远远低于硅谷平均房价），那么兴建1万套住宅的售价就可以超过100亿美元。再加上周边的商业设施售价与租金，以及公用事业服务业务，这个未来的新硅谷城市项目，投资回报可能会超过著名的埃尔文公司。
经济回报将是Flannery打动当地居民的关键。Fairfield只是一个人口不到12万的小城，2020年的家庭收入中值只有9万美元。这个全新的城市新建项目以及未来的商业圈，有望将Fairfield直接变成比硅谷更加现代化和繁华的新兴都市，因为一切都是新建的。硅谷科技富豪规划设想的城市，必然会具有科技与环保元素。按照Flannery的规划，这个新城市会穿行着诸多无人驾驶车辆，商业服务区规划也将在步行可及范围，减少居民的开车出行需求。绿色能源同样会是新城市的关键词。为了做到节能环保，Flannery计划在新城市兴建一个巨大的太阳能发电场，满足整个城市的能源需求和EV出行。同时，这里还将种植上百万颗树木，并且预留多达40平方公里的城市公园和公共空间。
要吸引硅谷民众前来定居，Flannery还需要修建大量的基础设施，包括交通和水电。目前连接索拉诺地区与旧金山湾区的80号高速公路只有两车道，如果未来有数万新居民，通勤将是一个巨大的挑战。
规划、建造和运营尔湾市的埃尔文公司是美国最成功的地产公司。由于他们并没有上市，因此外界无法获知埃尔文公司的估值。91岁的亿万富翁唐纳德·布伦（Donald Leroy Bren）是埃尔文公司的唯一持股者。从1977年开始，他花了20年时间逐步收购了埃尔文公司的全部股权。埃尔文公司持有近400平方公里的土地，相当于整个橙郡（Orange County）的五分之一。据福布斯预计，唐纳德·布伦（Donald Leroy Bren）目前的财富超过了160亿美元，排在全球亿万富翁排行榜的第112位。Flannery会成为旧金山湾区的埃尔文公司吗？
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