富力创始人张力走出“行贿门”
编者按：本文来自微信公众号 豹变（ID：baobiannews），作者：詹方歌，微新创想经授权转载
富力创始人兼董事长张力回国，一场始于2022年11月的行贿案暂时告一段落。在地产行业野蛮发展年代，绰号“豹子头”的张力，曾经迅速将富力带到了千亿规模。如今张力回归，能让日子不太好过的富力久旱逢甘霖吗？
张力回国了，这或许是富力集团近段时间以来为数不多的好消息。7月21日，有市场消息称，富力创始人之一张力行贿美国官员的案件暂时告一段落，目前已经乘飞机返回国内。富力地产则在港交所公告称，张力已经就上述案件与美国加州北区检察官办公室签订暂缓起诉协议，并且暂缓起诉协议并不构成对指控的定罪。如果张力遵守暂缓起诉协议的条款，该指控将被撤销。同时，公告中强调，富力地产及其任何附属公司不涉及该案，该案也不会对富力的业务及营运造成任何重大不利影响。
在张力回国几天前，今年7月12日，由于2000万元的票据纠纷，两家开发商将富力地产告上法庭，对富力地产提出了破产清算的申请。最终法院对破产清算不予受理，理由是富力地产资不抵债的证据不足。
在地产圈，张力由于行事作风果敢生猛，被称为“豹子头”。然而，案发以来，张力已经沉寂许久，低调或许不仅是案件本身带来的影响，更重要的是，属于地产行业高歌猛进的年代已经过去了。张力回归之后，会为富力带来久旱后的甘霖吗？
01 1.29亿保释金与两万一瓶的葡萄酒
对于张力的回国，美国加州北区检察官办公室给出了来自官方的详细回答：现年70岁的张力在当地时间7月20日出庭，承认了对他本人的指控，被以保释形式释放。如果张力遵循延期起诉协议，针对他的指控或将在三年内被驳回。这场从2022年11月蔓延至今的案件，终于有了阶段性的进展。
2022年11月，张力在英国伦敦被捕，罪名是贿赂前旧金山公共工程主管穆罕默德·努鲁（Mohammed Nuru）。同年8月，这位旧金山官员被判处了7年的监禁。根据彭博社此前的报道，张力被捕后，法官批准其以1500万英镑（折合人民币约1.29亿元）的高额保证金被保释。彭博社称，这是英国法院有史以来最高额的联合保释金。
富力地产随后表示，公司没有向张力提供这笔钱，但却没有否认金额。一份司法材料透露了许多有关张力与努鲁的交往细节。在努鲁的描述中，他的这位“中国排名第五的富豪朋友”，拥有105家五星级酒店。2018年11月，张力邀请包括努鲁和他女儿在内的一行人来到中国，把他们带到自己的度假小镇参观。
努鲁称，张力展示了私人飞机，还有像博物馆一样的房子。努鲁还收到了张力的礼物——“一些不知道值多少钱的石头”，以及一瓶昂贵的葡萄酒。晚宴上的酒是五十年陈酿的茅台，努鲁称“一瓶价值一万美元”。周六晚上他们再次与张力共进晚餐时，张力拿出了价值2000多美元的法国葡萄酒。努鲁惊叹之余甚至查了一下这瓶酒的价格：2700美元，折合人民币大约两万块。
在这趟旅途中，努鲁感叹，自己和女儿都已经习惯了几乎不用做任何事，也不用想钱的问题。而努鲁需要做的，则是帮张力搞定他在旧金山的地产项目——555 Fulton所需的审批文件。这个项目的窗户玻璃原本没能通过政府审核。旧金山当地媒体曾报道称，张力在2015年买下这栋建筑后，建造了139套住房，却迟迟未能填满底层1.67万平方英尺的零售空间。
事实上，这栋建筑的持有者不是上市公司富力地产，而是张力及其关联方共同持股的公司Z&L Properties。贿赂案东窗事发之后，今年4月，曾有外媒报道称，Z&L Properties已经签订合同，将555 Fulton出售给新的买家。但6月份来自《旧金山商业时报》的最新消息却显示，新任买家虽然以1250万美元接手了18套没卖完的公寓，但却没有一并接下底层的零售空间。贿赂案暂时被搁置，但张力想脱手这块烫手山芋，或许没那么顺利。
02 海外资产与大佬圈子
公开资料显示，Z&L Properties或成立于2014年，总部位于加利福尼亚，专门从事高层混合用途建筑的开发。虽然富力地产发声明撇清了与该公司的关系，但二者在海外投资的时间线上几乎亦步亦趋。
根据可考的信息来看，富力地产最初开始布局海外市场是在2013年，公司以85亿元人民币拿下了马来西亚的四幅空置永久业权地块，及两幅永久业权填海地块，并将其用作商业和住宅的建设。随后，富力地产接连在英国、马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国等地拿地开发，但却没有涉足Z&L Properties重仓的美国市场。
2021年，富力被债券违约困扰，除了内地资产，海外资产也被摆上货架，只是似乎卖得很不甘愿。2022年3月，富力地产宣布将其位于伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，当时富力预计，这笔交易将亏损约6884.5万英镑（约7.02亿港元）。但事实上，这笔交易更像是一场类似资产证券化的约定。
2022年9月，富力地产宣布回购Vauxhall Square，回购的资金来自一家名为Flow Capital的公司。这笔交易聘请的英国法律顾问在其公司官网透露，Flow Capital是新世界发展首席执行官郑志刚创立的资产管理公司Astera Capital Partners的附属公司，其为这笔交易提供了高达1.09亿元英镑的过渡性贷款。
而郑志刚的祖父，正是当年名噪一时的港商郑裕彤。郑志刚出手帮了张力，而郑裕彤则是帮了一起打牌的牌友许家印。地产大佬们的圈子联系之紧密，还不止于此。
2022年4月，富力紧接着决定出售其位于伦敦的另一个项目Thames City，买家则是自2015年以后专注英国地产投资的中渝置地创始人张松桥。这位隐藏大佬上一次出现在人们的视野中，还是帮许家印代持其在英国购入的伦敦第一豪宅。
Thames City地块原属于万达，由中渝置地和富力在2017年共同接下。而2017年的另一个标志性地产事件，则是万达文旅和酒店资产大甩卖。坊间传闻，王健林在那场包括富力、融创等头部地产公司在内的谈判中，忍不住摔了杯子。后来王健林回应称，摔杯纯属谣言，“明明是谈笑风生”。
出售Thames City项目，最终使富力地产录得亏损约18.4亿港元，但却获得了用于偿还贷款的宝贵流动资金。年报数据显示，截至2022年末，富力在海外的在建物业还有52.9万平米，占总在建物业比例约为2.7%；海外土地储备还有583.3万平米，占总土储的比例约为9.9%。
从项目端来看，富力在英国仍持有3个项目，其他国家方面，澳大利亚5个、马来西亚3个（包含一个投资性物业）、柬埔寨2个、韩国1个。从销售端来看，2022年富力地产海外协议销售额对总销售额的贡献比例仅为4%。
03 张力回归，富力久旱逢甘霖？
张力案暂时告一段落，对富力来说，是许久不见的利好消息。过去两年，富力过得并不如意。7月12日，广州两家公司刚刚联合对法院提出申请，要求对富力地产进行破产清算，理由是广州富力资产不足、缺乏清偿能力。富力迅速发布公告回应，目前公司不存在资不抵债的情况，且经营正常，不具备破产条件。法院的裁定也确认了这一点：不予受理对富力的破产重整申请。
这次张力回归，除了名义上的利好外，会为富力带来久旱后的甘霖吗？富力是地产公司中不太常见的“双老板制”。2022年年报显示，董事长李思廉所占股比为28.97%，联席董事长张力的持股比例则为27.77%。2021年9月，两人曾共同拿出80亿元港币股东资金，为富力地产提供财务支持。
2019年，李思廉曾在富力中期业绩会上表示，自己和张力关系非常好，合作30年从没吵过架。而合作多年来，张力也从未把儿子张量塞进富力体系内，而是让其另起炉灶。坊间传闻，李思廉负责把控富力的销售及财务，而张力则主管投资拿地和开发建设，绰号“豹子头”，形容其行事作风之果敢。
这样的特质在地产行业野蛮发展的年代，迅速将富力带到了千亿规模，一度做到行业第四。但事实上，高土储的发展模式也留下了隐患。前述富力9.9%的海外土储占比，和4%的海外销售额占比，便是高土储模式影响延续至今的证明。
2018年首次迎来千亿规模之后，富力在2019年突然对内宣布，下半年停止拿地。而李思廉则在2019年中的业绩会上承认，这份文件是他自己起草的，整篇文字还有两句：“如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”公开资料里呈现的富力集团董事长，是他本人。
张力案发后，一向低调的李思廉在公开场合的发言也更加直白。今年3月，他在中国房地产高峰论坛上表示，早年房企无序发展主要是对规模增长的误判：当时上市企业相信土地增值会快于利息支出；其次，一些企业认为市场空间足够大，增加的土储有消化空间。
李思廉说：“当时企业都追求最少三年的土地储备，这样才能保证企业每年20%-30%的销售增长。”但地产下行周期不会容忍这样的判断失误。2023年6月的最新数据显示，富力地产整月销售额约29.7亿元，同比下降36%。2023年前五个月，富力总销售额为105.6亿元，同比减少了51.63%。
持续下行的市场环境中，除了卖资产和寻求债务展期，似乎没有更好的办法。然而，全行业的高土储现状摆在眼前，富力想要找到合适的买家，并不容易。
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