随着人工智能技术的迅猛发展，美国住房市场正经历一场深刻变革。越来越多的房东开始借助算法软件来设定租金，这一现象引发了社会各界的广泛关注和激烈争议。近期，纽约州州长凯西・霍楚尔果断签署了一项创新性法律，正式禁止房东使用AI驱动的价格操控软件，使纽约成为全球首个实施此类禁令的州。此前，泽西市、费城、旧金山和西雅图等城市已率先采取类似措施，共同应对住房市场的算法乱象。
这类算法软件，例如由RealPage提供的智能定价服务，能够帮助房东精准计算最佳租金水平，甚至能科学评估每个单元的适宜租户数量和续租条件。RealPage声称，其算法能够帮助房东”优化租金”，从而实现物业收益的最大化。然而，纽约州长霍楚尔指出，这些所谓的”私有数据算法”实际上正在造成住房市场的严重扭曲，让本已脆弱的租户在住房供应不足和可负担性危机中面临更大压力。
新法律不仅明确禁止房东利用这些软件来设置租金，还将那些使用该软件的物业所有者视为共谋者。也就是说，多个房东如果共同利用算法进行价格设定，则会被认定为选择不在市场中竞争，构成违法行为。根据霍楚尔的官方声明，2024年，美国租户因使用这种软件而损失的金额高达约38亿美元。与此同时，ProPublica在2022年的一项深入调查中显示，RealPage的算法与全美租金的急剧飙升有着密切关系。仅仅两年后，美国政府对RealPage正式提起了反垄断诉讼。
这项法案的核心目标在于保护租户权益，防止”算法价格共谋”等不正当竞争行为。法案的另一位重要赞助者、州参议员布拉德・霍伊尔曼 – 西戈尔表示，这项法律将全面更新现有的反垄断法律体系，明确规定利用人工智能进行租金价格操控是违法行为，并设立明确的法律界限，以有效防止可能导致反竞争行为的行为发生。该法律将于60天后正式生效，标志着美国住房市场治理进入新阶段。
纽约州此举具有里程碑意义，不仅为全国住房市场治理提供了重要参考，也为租户权益保护树立了新标杆。随着人工智能技术在住房领域的应用日益广泛，如何平衡技术创新与市场公平，将成为未来住房政策制定的重要课题。这项法律的实施，将有效遏制算法价格操控等不正当竞争行为，为构建更加公平合理的住房市场环境奠定坚实基础。
